Responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais se determina pela efetiva posse do imóvel
Por Sylvie Boëchat.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em acórdão da relatoria da Ministra Nancy Andrighi (Recurso Especial nº 1.297.239/RJ) definiu posicionamento acerca da responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais, tomando como seu elemento definidor a posse do imóvel.
A jurisprudência daquela Corte já permitia o ajuizamento de ação para cobrança de quotas condominiais tanto em face do promitente vendedor, quanto sobre o promissário comprador, dependendo do caso concreto.
Mas, de acordo com o posicionamento atual daquela Corte Superior, o que definirá a responsabilidade de pagamento das despesas será a relação jurídica material havida diretamente com o imóvel, representada pela efetiva imissão na posse. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo -TJSP já possuía um posicionamento similar.
Desse modo, com base no princípio da obrigação propter rem, responderá pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possuir, de fato, a unidade e que, efetivamente, exercer os direitos e obrigações de condômino.
Portanto, a existência de registro do compromisso de venda e compra em nome do vendedor ou comprador, ou, ainda, eventual cláusula no contrato fixando a responsabilidade do comprador pelas despesas condominiais não serão, necessariamente, os elementos definidores da fixação de responsabilidade pelo pagamento das despesas dessa natureza.
Nota-se, assim, a força que o STJ tem atribuído à posse nas relações jurídicas de natureza condominial, tornando-a ainda mais valiosa do que o registro do compromisso na matrícula do imóvel, que se caracteriza como elemento apto a constituir o direito real de aquisição do bem.