Inovação no Mercado Imobiliário: o novo Marco Legal das Garantias
Por Melissa Rodrigues A. Dresch
No dia 03 de outubro de 2023, o Congresso Nacional aprovou o Projeto de Lei nº 4.188/21, mais popularmente conhecido como “Marco Legal das Garantias”. O texto segue agora para a sanção presidencial.
Tal marco pretende trazer mudanças significativas sobre as garantias reais em operações financeiras relacionadas a imóveis e visa simplificar procedimentos, aumentar a transparência, reduzir taxas de juros e outros custos transacionais, estimular a concessão de crédito e aprimorar o ambiente de negócios imobiliários.
O novo marco legal inclui alterações significativas no tratamento da hipoteca e da alienação fiduciária, com redução de formalidades, valorização de ativos e aprimoramento de processos extrajudiciais de execução. Dentre as alterações que mais se destacam, estão as seguintes:
1. Alienação fiduciária de “segundo grau”: A alienação fiduciária em garantia superveniente de imóveis será tipificada legalmente.
2. Contratação para dívidas futuras: Será possível garantir, por meio da alienação fiduciária de imóvel, uma dívida de valor ainda indeterminado, mas determinável no futuro, com um valor máximo a ser garantido.
3. Expansão das garantias: A capacidade dos imóveis de atuar como garantia será ampliada, permitindo que um mesmo ativo imobiliário possa garantir várias dívidas, por meio do recarregamento do crédito garantido pela alienação fiduciária ou hipoteca de imóveis.
4. Introdução do agente de garantia: O agente de garantias foi designado como representante dos credores, com responsabilidades que incluem a constituição das garantias reais, registro, gestão e execução de quaisquer garantias.
5. Melhor regulamentação do concurso de credores: Os procedimentos junto ao Serviço de Registro de Imóveis serão aprimorados, promovendo maior transparência e fornecimento de informações nas matrículas dos imóveis.
6. Atualização e padronização nacional: As regras de excussão de garantias reais fiduciárias e hipotecárias serão atualizadas e padronizadas em nível nacional, alinhando-se com a jurisprudência consolidada pelos Tribunais Superiores e eliminando incertezas regulatórias e inseguranças jurídicas.
7. Centralização: Possibilidade de excussão de garantias fiduciárias de diversos imóveis matriculados em diferentes Registros de Imóveis, inclusive em diferentes municípios e estados, em um único cartório, de forma centralizada.
8. Procedimento extrajudicial para hipotecas: O procedimento extrajudicial no Registro de Imóveis será introduzido para a excussão de hipotecas, seguindo um processo semelhante ao da alienação fiduciária em garantia.
9. Valor mínimo para arrematação: Deverá ser respeitado um percentual mínimo de 50% do valor de mercado do imóvel garantido para a arrematação em segundo leilão extrajudicial.
10. Quitação da dívida: No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH-SFI), a dívida será considerada quitada após dois leilões extrajudiciais negativos de imóveis garantidos pela alienação fiduciária. O credor fiduciário pode continuar a cobrança de eventuais saldos residuais em outros tipos de créditos corporativos garantidos pela alienação fiduciária de imóveis.
Resumindo, o novo Marco Legal das Garantias oferece perspectivas promissoras para expandir, consolidar e tornar o crédito mais acessível, ao mesmo tempo que proporciona maior segurança jurídica ao mercado e liquidez aos ativos imobiliários.